私は普段何も考えずに陸マイル活動に邁進しているわけですが、ひょんなことから住宅購入を検討することになりました。
そして色々調べてみると、どうも陸マイラーは住宅ローンと相性が悪いということがわかりましたので今回はそれについての記事でございますよ。
※2020年10月追記
先日SBIマネープラザに行って色々聞いてみました。
SBIさんの話を聞いた限りではクレジットカードの枚数はそこまで神経質にならなくても良さそうな雰囲気でした。
各項目におまけとして書いておきますので参考にしてくださいまし。
尚、前提としてこのおまけは「SBI住宅ローン限定の情報」であることにご注意ください。
先方さん曰く「金融機関によって審査基準はガラッと変わってきます」とのことでした。
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目次
クレジットカードの大量保有は危険だった！
つい最近まで私はゴリゴリの賃貸派だったため、恥ずかしながら住宅ローンについて詳しく調べることもなく陸マイル活動に現を抜かしていました。
そして陸マイラーと切っても切り離せないのがクレジットカードです。
私もご多分に漏れずクレジットカードを大量に保有しており、その数なんと17枚。
まあ陸マイラーとしては普通の枚数ではあるのですが、当然ながら陸マイラー以外の普通の人が聞くとドン引きする枚数なのは自覚しています。
それはもちろんローンの審査を行う金融機関や保証会社の人にとっても同じことですので、
- 金利が引き上げられる。
- 希望額から減額される。
- 最悪融資不可になる。
などの弊害が出てくる可能性があります。
なので我々陸マイラーが住宅ローンの審査に際して事前にやっておくべきと思われることをいくつか書いていきます。
もちろん住宅ローンの審査はこれだけで決まるわけではなく、あくまで属性などとの総合判断です。
これをやっておけば必ず通るわけでもやらなければ絶対に落ちるわけでもありません。
例えば年収6000万とかの富裕層であればクレジットカードの枚数など些末なことでしょうし、逆に身の丈に合わない融資を希望ということであればクレジットカードに関わらず通るわけもありません。
あとは今回の話以前に、信用情報に傷(延滞や異動など)がある場合は住宅ローンの審査をしている場合ではありません。
延滞であれば最後の延滞から3年間きっちり返済を続けてその記録を押し出す、異動であれば情報が消えるまで5年待つといった全く別個の対策が必要になるのでこの記事では触れません。
基本的には信用情報に傷がなく、適正額を借りようとしているのに落とされないためにできる事という認識で読み進めていただければ幸いでございますよ。
クレジットカードの前に。カードローンは枠だけでも悪影響。
いきなりクレジットカードとは違う話ですが、もしポイント目的などでカードローンを発行し、契約が残っている場合はすぐに完済して解約してください。
借りていても借りていなくてもカードローンの貸付枠は住宅ローンの障害以外の何物でもありません。
細かい説明は省きますが、基本的に消費者金融等のカードローンについては貸付枠を借金とみなして審査を行う銀行が多いです。
例えば100万円の枠を持っているだけでいつでも100万円を借りられるわけですから、「それを使うことはないだろう」という性善説で審査はされません。
一般的にカードローンでは千円以下の端数は無利息残高として請求されませんが、解約をしない限り信用情報には貸付枠があるままずっと残ります。
端数の残高が「千円未満」という形で残ることも普通にあります。
ですので面倒でもカードローンの解約は必ずやっておきましょう。
端数の支払いに関してはATMで取り扱いがない場合が多いので、解約の電話をした際に振込先を聞いてそこに振り込むのが普通です。
また、解約の情報が信用機関に登録されるまでタイムラグがありますので、電話の際に解約証明書を発行してもらう事も忘れずに。
昔作った消費者金融のカードで存在を忘れてしまっている場合もあるでしょうから、念の為自分で信用情報を開示してみるのもおすすめです。
手数料が1,000円かかりますが、陸マイラーであれば簡単に元が取れるくらいの情報を得ることができますよ。
※追記：SBIマネープラザでのやりとり
ただ…、
ちなみに弊社では3ヶ月前まで遡って記載をお願いしていますので、最近解約された方も記載の対象になります。
借入があるならあるで最初に申告しておくことが大事という予想外の注意点が出てきました。
やはり自分の信用情報を把握しておくことは大事なようですね。
住宅ローン審査の前にクレジットカード絡みで陸マイラーがやっておくべきこと。
ここから本題です。調べた限りで優先順位の高そうなものから書き出していきます。
ただし優先順位はその審査機関によって異なりますのであくまでそれっぽい優先順位であることはご了承ください。
1.キャッシング枠を最低限に。できればゼロが望ましい。
ご存知クレジットカードにはショッピング枠とキャッシング枠が存在します。
このうちキャッシング枠はカードローンと同様いつでも借りられるお金ですので、借り入れているものとして返済負担を考える審査機関が多いです。
陸マイラーはクレジットカードを10枚20枚と保有している人が多いです。
そのうち７、8枚がキャッシング枠付きとすると、1枚あたりのキャッシング枠が10～20万円程度だとしても全体の枠が軽く100万円を超えてきます。
こうなってくると結構返済の負担が多くなるとみなされる可能性が高いです。
そのため、できればキャッシング枠は全て0にしておくことをおすすめします。
海外キャッシングなどでどうしても必要な場合は必要になりそうな最低限度の額まで減枠しておきましょう。
減枠の方法ですが、ソラチカなど一部インターネット上でできるところもありますが、基本的にはカード裏面の電話番号にかけて減額手続きする必要があります。
昼休みなどは電話がつながるまで結構待たされることも多いので何日かかけて計画的に行っていったほうがいいでしょう。
また、キャッシング枠減枠が信用情報に反映されるまでには1～2ヶ月程度のタイムラグがあります。
住宅ローンの審査が始まってからでは間に合わない場合もありますので、住宅ローンを考えているのであればなるべく早く手続きを済ませておいたほうがいいでしょう。
※追記：SBIマネープラザでのやりとり
カードローンとまでは行かなくても何らかの影響は出ると思います。
もちろん残債があれば申込時の記載は必要になってきます。
SBIさんだけの情報ですが、利用がなく枠だけの保持ということに関しては思ったほど審査に影響はないようです。
ただ海外キャッシングなどで利用があった人とかは注意する必要がありそうです。
私は信用情報で利用履歴は確認できませんでしたが、念の為枠は全て0円にしておきました。
2.新規のクレジットカード申込みは融資実行まで我慢。
銀行は住宅ローンの審査をするに当たり、必ず信用情報を紹介します。
もし事前審査と本審査の間、または本審査と融資実行までの間にクレジットカードの契約が増えていたらどうでしょうか？
審査する側からすると、「こんなときに信用枠を増やすなんて何かあるのでは？」と思ってしまう可能性があります。
本審査に通ったあとでも、実行までの間に信用情報が変わってしまうことで最悪融資実行を差し止める可能性まであります。
心証は最悪です。
とにかく融資実行までは信用枠を増やすことは控えたほうがいいです。
どんなにいい条件のクレカ案件が出てきたとしても住宅ローン審査に落ちてしまっては元も子もありませんので、融資が実行されるまでは新規のクレジットカード発行は我慢しましょう。
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※追記：すみませんここについて確認するのを忘れました。
3.リボ払いを停止して一括払いに変更する。リボ専用カードはなるべく解約。
キャッシング枠同様審査時に嫌われるのがリボ払いです。
こちらは天井近いリボ払いをしていなければそれほど問題にしない銀行もあるという話も聞きますが、するよりはしないほうがいいのは確かなのでこちらも整理対象です。
特に陸マイラーの方は「ANA VISA ワイドゴールドカード」をはじめとする三井住友系カードでの「マイ・ペイすリボ」を利用している方が多いかと思います。
これは年会費割引の条件だったりポイントが2倍になったりとお得ですので停止するのはためらわれるところですが、優先すべきは住宅ローンの審査であり条件です。
ここは涙をのんで、融資実行まではマイ・ペイすリボを全て停止しましょう。
こちらはWEB上での手続きが可能です。
解約のページでは引き止めがありますが、心を鬼にして解約を実行します。
三井住友系以外でもリボ払いを利用中のカードがあったらこれを停止しましょう。
「残高多いから翌月一括にしたら払えないよ！」という人がいるかも知れませんが、そういう方は住宅ローンどころではありませんのでまずは残債の処理を優先させましょう。
そしてリボの停止ができないリボ専用カードは原則解約しましょう。
どうしても解約したくないリボ専用カードがある場合は、そのカードの枠を極力減らすようにします。
これがどれだけ効果があるかはわかりませんが、10万のリボカードと150万のリボカードでは後者のほうが心証が悪くなるであろうことは想像がつきますので減枠しておくことをおすすめしますよ。
銀行側に解約条件つけられたら解約するしかないですが…。
※追記：SBIマネープラザでのやりとり
ただこちらも残債があれば他社借入という形での記載が必要になります。
金額に関わらず、3ヶ月前まで遡って漏れなく記載をお願いします。
SBIさんに限っては残債さえなければ特に影響はなさそうな感じでした。
ただ陸マイラーとしては、住宅ローンを考えているのであればマイ・ペイすリボでのちょい残しは3ヶ月前から控えておくか、審査時には残債をきちんと他社借入として申告しておく必要があるみたいですね。
4.不要なカードは解約して枚数を絞る。これが一番難しい…。
一般的なクレジットカードの保有枚数はせいぜい2～3枚程度と言われています。
しかし陸マイラーに限って言えば10枚以上持っている人のほうが多いかもしれません。
最初に述べたとおり陸マイラーは一般的に見れば狂気とも取れる枚数を保有しているので、住宅ローン審査を控えているのであればできる限り一般の保有枚数に近づける必要が生じます。
ですのでポイントの交換ルートに絡まず、普段主に使っていないカードについてはできる限り解約しておくことをおすすめします。
私は17枚あったカードを11枚まで整理することができましたが、ポイント絡みでこれ以上減らすのが困難なので一旦11枚で特攻してみる予定です。
ちなみにその内訳は以下のとおりです。
- ANA VISA ワイドゴールド → 生計費決済のメインカード。
- ANA TOKYU → ANAマイルの東急ルートで必須。
- ANA Suica → 年会費だけでマイルが貰えるやつ。
- Amazonゴールド → 通販ジャンキーなので必須。
- エブリプラス → リボ専用だが三井住友系唯一の無料プロパーなので10万に減枠して保持。
- みずほマイレージクラブANA → JQルートに必要なので10万に減枠して保持。
- JQカードセゾン → JQルートに必要なので30万に減枠して保持。
- YJカード → LOHACOヘビーユーザーなので必須。
- 楽天カード → 楽天サービスもそこそこ使うので保持。
- エポスカードゴールド → 無料ゴールドで保険が充実しているため勿体ないので保持。
- ソラチカカード → マイルはもう関係ないがオートチャージが便利なので保持。
こうしてみると絞っても10枚超えるとかやはり陸マイラーというのは狂気の上に成り立っているのがよくわかりますね。
とりあえずこれで銀行に相談してみて必要に応じて減枠やら追加解約やらで対応していこうかと思います。
いずれにせよ使わないカードを持ち続けることにメリットはないので住宅ローンを考えている方はこれを機にクレジットカードの選別をしておくのがいいと思いますよ。
※追記：SBIマネープラザでのやりとり
ちょっとした間が気にはなりましたが、意外にもSBIさんではクレジットカードの保有枚数で審査に悪影響が出るということはないようです。
もちろんキャッシングの利用などがなく、リボ天とかではない前提ですが。
5.ショッピング枠は影響なし？わからないのでとりあえず減枠しておこう。
これはクレジットカードの枚数を一般的な2～3枚とかに絞れるなら気にしなくても構いません。
というのも、一括払いのショッピング枠に関しては審査に影響があるのかどうかがはっきりしないためです。
調べた限りでは「影響なし」と記されているサイトが大勢でしたが、中には「影響する」というサイトも存在しました。
普通に考えれば気にする必要はないのかもしれませんが、なにせ陸マイラーは持っているクレジットカードの枚数が膨大です。
そうなってくると一般的な指標というのはあまり当てにならず、通常のショッピング枠もある程度審査に影響を与えると考えるほうが無難です。
ですので私のようにカードを絞ってもまだ多いという陸マイラーの方は、できる限りショッピング枠を減枠しておいたほうが安心と言えるかもしれません。憶測ですが。
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※追記：SBIマネープラザでのやりとり
弊社でショッピング枠が大きすぎて審査が通らなかったというのも聞いたことはないですし…。
こちらは割と即答で「問題なし」という返答をいただきました。
少なくともSBIさんに関してはショッピング枠が悪影響ということはなさそうですので、とりあえず私はショッピング枠はこれ以上手を付けずに保留にしておきます。
住宅ローンに際し陸マイラーがやっておくべきことのまとめ。
私が色んなサイトを漁って得た限りの情報では、住宅ローンの審査に影響しそうな順位はこんな感じでした。
- 破産
- 異動
＞＞＞＞＞一発アウトの壁＞＞＞＞＞
- 延滞
- 他社借入残債の記載漏れ ←New!
＞＞＞＞＞ほぼアウトの壁＞＞＞＞＞
- カードローン残債
- キャッシング残債
＞＞＞＞＞こいつまだ返せてないじゃんの壁＞＞＞＞＞
- カードローン契約
- キャッシング利用
- リボ残債
- 信用枠の増加
- リボ利用
＞＞＞＞＞返済負担率に影響の壁＞＞＞＞＞
- カード保有枚数
- ショッピング枠
破産や異動を除けば多くの陸マイラーは当てはまる項目が多いのではないでしょうか。
そしてそれは住宅ローンの審査に際してプラスに働くことはないと言えるでしょう。
調べてみると陸マイル活動というのは住宅ローンの審査に響きそうなことを結構やっていることが判明しました。
マイルのために手間を惜しまない我々陸マイラーですが、持ち家派がやはり優先すべきは住宅ローンの審査なのは言うまでもありません。
ですので既に陸マイル活動を始めている方は住宅ローンのための手間も惜しまずにかけるのも大事ですね。
逆にまだ陸マイル活動を始めておらず、近く住宅ローンを考えているのであれば、陸マイル活動は住宅ローンの融資実行を終えて落ち着いてから陸マイル活動を開始することをおすすめしますよ。
※追記：ちなみにカード保有枚数の件で念の為突っ込んで聞いてみましたのでそのやりとりを軽く書いておきますので参考までにどうぞ。
クレジットカードをたくさんお持ちでちゃんと管理されている方は稀ですね。
正直このレア発言で若干不安になりましたが、SBIさんの審査の基準ではちゃんと管理できていれば枠の大きさや枚数で悪影響にはならないというのは変わりないようです。
これでもし審査に落ちたら私がクレジットカードの枚数やショッピング枠で落ちた初めての例になるかもしれませんね(笑)！
ではまた！
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